物業(yè)環(huán)境管理之清潔管理

清潔衛生管理

一、清潔衛生服務(wù)的工作內容

（一）樓外公共區域清潔

?  工作以?huà)?、撿、洗等為主?/span>

?  具有工作相對簡(jiǎn)單、技術(shù)要求不大、跟蹤清潔要求較高等特點(diǎn)。

?  要求每天在早上業(yè)主出門(mén)前先全面清掃一次主要道路

?  在業(yè)主出門(mén)活動(dòng)后進(jìn)行及時(shí)的跟蹤保潔

（二）樓內公共區域清潔

樓內公共區域的清潔包括大堂清潔、樓梯及公共走道清潔、墻面清潔、電梯及衛生間清潔等。

（三）垃圾收集與處理

裝修垃圾及施工垃圾應由施工單位自行每日清除清運。

垃圾分類(lèi)一般可分為建筑垃圾、經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)垃圾及日常生活垃圾等。

?  建筑垃圾需要劃分專(zhuān)門(mén)的區域臨時(shí)堆放，并經(jīng)垃圾處理人員將可回收及有害垃圾分類(lèi)撿出后統一清運往城市堆填區堆放；

?  經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)垃圾一般指的是餐飲類(lèi)廚余垃圾、園林修剪出的植物殘枝以及生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)廢料等，一般由物業(yè)公司與相關(guān)生產(chǎn)單位約定由生產(chǎn)單位自行按環(huán)保規定處理；

?  日常生活垃圾可通過(guò)在管轄區域內放置分類(lèi)垃圾桶，將垃圾按“可回收垃圾”、“不可回收垃圾”及“有害垃圾”進(jìn)行分類(lèi)回收。

（四）管道疏通

?  雨水管道要求雨季期間最少每月全面檢查疏通一次。

?  對于已正常入住多年的小區，要求每月對各排污管道的彎頭處用高壓水進(jìn)行一次疏通。

?  對于新入住尚處于裝修高峰期的小區，則必須每半月對所有排污主管進(jìn)行一次徹底清疏

?  對于小區內的化糞池，應每月進(jìn)行檢查，并每半年清掏一次。

（五）外墻清洗

（六）泳池清潔

必須每天定期對泳池水進(jìn)行ph值、余氯、水溫、混濁度等檢查，每月對大腸桿菌進(jìn)行檢測，發(fā)現不符標準及時(shí)進(jìn)行糾正。

（七）清潔拓荒

（八）冬季除雪除冰

北方冬季雨雪天后，須及時(shí)清除各出入口雨雪所形成的結冰，并做好防滑告示，避免客戶(hù)因結冰滑倒受傷。

二、清潔衛生服務(wù)的工作方法與要求

（一）清潔衛生管理制度的建立

清潔衛生管理制度主要包括：

（1）各崗位的崗位職責；

（2）各項清潔工作的標準操作工藝流程；

（3）各個(gè)崗位的操作質(zhì)量標準；

（4）清潔質(zhì)量檢查及預防、糾正機制；

（5）員工行為規范等相關(guān)管理規章制度；

（6）清潔績(jì)效考核制度等。

（二）清潔衛生質(zhì)量管控方法

1．明確不同區域保潔頻次、質(zhì)量標準及其指標體系

2．完善保潔質(zhì)量考核機制

3．不同類(lèi)型物業(yè)日常保潔檢查重點(diǎn)

4．專(zhuān)項保潔質(zhì)量管控重點(diǎn)

（三）物業(yè)清潔管理模式

物業(yè)清潔衛生的管理模式大致可分為外包管理及自行作業(yè)兩大類(lèi)。

（四）日常保潔基本方法

日常保潔工作一般可分為每日固定保潔、跟蹤保潔、周期保潔工作及計劃性專(zhuān)項保潔工作。保潔隊伍可分崗位保潔員、機動(dòng)保潔員及專(zhuān)項保潔員。

1．劃分保潔工作區域，明確崗位保潔工作內容

2．設定工作流程并按流程開(kāi)展清潔工作

3．安排機動(dòng)保潔崗巡視頂崗

4．對各崗位保潔工作進(jìn)行檢查指導

（五）專(zhuān)項清潔基本方法

1．外墻清洗

（1）外墻清潔方法。

①吊籃清潔法，適用于樓層較高、原設計配有高空吊籃的建筑，較為安全，但工作效率低；

②人工吊板清潔法，適用于各種外墻，工作效率較高，但危險性大，容易造成清潔人員或清潔工具下墜的危險；

③升降機清潔，對于高度不太大（15米以下）、配有升降機的場(chǎng)所，較安全可靠，但清潔的高度受限制；

④搭腳手架清潔，多用于上凸下凹的特殊形狀建筑外墻清潔，成本高，效率低；

⑤直接水槍及接桿清潔法，多用于較矮的外墻（3米以下）；

⑥清洗機保養，一種現代清洗方法，效率高且安全，但前提是配有自動(dòng)清洗機。

（2）外墻清洗注意事項。

①外墻清洗前必須根據清潔對象的特點(diǎn)做好完善的清洗施工方案，包括外墻材料及面積確認、清潔步驟、安全措施、用藥方案、應急預案、質(zhì)量檢查標準及措施等；

②外墻清潔工作中安全是重中之重，對于高空作業(yè)的人選、下吊材料、天氣狀況、安全防范等必須嚴格按相關(guān)規定操作，下吊前、中、后都必須對每件物品、每個(gè)操作做好充分的安全檢查，高處作業(yè)必須系好安全帶、戴上安全帽；

③外墻清洗必須根據不同的外墻裝飾材料采用不同的藥劑及清洗方法，且在全面清洗前必須先根據不同的外墻裝飾材料洗出一小塊樣板，經(jīng)檢查確實(shí)不會(huì )對外墻裝飾材料造成不良影響后方可全面清洗；

④清洗前必須通知本棟建筑每一業(yè)主（客戶(hù)）不要開(kāi)窗，對周?chē)赡苡绊懙降膮^域做好圍護，對可能受影響的植物、車(chē)輛及其他物品做好保護措施；

⑤清洗區域周?chē)仨氂脟鷻诜忾]，避免無(wú)關(guān)人員人內，清洗現場(chǎng)必須有專(zhuān)門(mén)的安全監督員對整個(gè)施工過(guò)程進(jìn)行監督指導；

⑥由于外墻清洗藥劑有較強的腐蝕性，清洗范圍內的各種植物必須做好遮蓋保護并及時(shí)沖水，避免藥物對植物造成影響。

2．石材養護

（1）打蠟。

打蠟適用于樓內大理石、花崗巖、水磨石、人造大理石、釉面地磚、木地板及pvc塑料等裝飾的地板。全面封蠟可視地面使用頻度每三個(gè)月到一年做一次（不同區域及不同檔次的物業(yè)要求不一樣，此處僅供參考）。

（2）蠟面拋光。

拋光是為了保持封蠟地面的光澤及美觀(guān)而進(jìn)行的一種保養工藝。

對于要求較高且使用頻度較大的地方如酒店大堂、高級寫(xiě)字樓大堂等可每日進(jìn)行一次地板表面蠟面拋光，而對于其他使用頻度較小的地方一周甚至半月拋一次即可。拋光前應先用靜電牽塵劑對地面進(jìn)行一次除塵。

（3）晶面處理。

晶面處理也稱(chēng)晶硬處理、鏡面處理，主要適用于各種石材地面。對于使用較久、表面磨損較多的石地面在進(jìn)行晶面處理時(shí)往往結合石面翻新進(jìn)行。

3．地毯保潔

（1）日常吸塵。

（2）及時(shí)除漬。

（3）定期的中期清洗。

（4）深層清潔。

（5）防污處理。

4．管道清疏（略）

5．泳池清潔

（1）泳池的日常清潔。

泳池的日常清潔包括池底吸塵、池內雜物清撈、池壁清抹、池邊溢水溝全面清洗、池邊鋪裝地面沖洗、浸腳池清潔消毒等。

（2）泳池凈化及藥物處理。

①消毒、漂白。

②調節ph值。

③投沉淀劑。

④殺澡。

6．清潔拓荒（略）

三、清潔衛生服務(wù)的注意事項

（一）安全生產(chǎn)

1．高處作業(yè)安全

（1）高空作業(yè)人員須身體健康，且經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓后持證上崗，嚴禁酒后、過(guò)度疲勞及情緒異常時(shí)登高作業(yè)；

（2）高處作業(yè)須在合適氣候環(huán)境下操作，風(fēng)力過(guò)大、雨雪天、夜間不適合進(jìn)行高處作業(yè)；

（3）高處作業(yè)須正確配戴安全帶、保護繩、安全帽，并且所有安全保護裝置在每次使用前必須全面檢查，確保符合安全要求；

（4）高處作業(yè)必須有專(zhuān)門(mén)的安全防護及監督人員。

2．藥物使用安全

（1）清潔藥劑根據不同的清潔對象做好分類(lèi)存放，并且每類(lèi)藥劑上必須有清晰的藥劑名稱(chēng)、使用方法、適用對象、稀釋倍數等說(shuō)明；

（2）強腐蝕性、強揮發(fā)性、易燃易爆類(lèi)、具毒性等危險藥物必須單獨存放于危險品倉庫，并由專(zhuān)人進(jìn)行保管；

（3）藥物存放處必須做好防火、防爆、防腐蝕、防中毒的相應措施，確保安全；

（4）所有藥物必須建立完善的進(jìn)、出、存、銷(xiāo)的登記制度；

（5）藥物在不同的清潔對象上使用必須嚴格按說(shuō)明濃度做好配比，新藥物或新清潔對象使用藥物，須先進(jìn)行局部試驗，沒(méi)問(wèn)題后方可大面積使用；

（6）稀釋藥物時(shí)，應將濃液往稀釋液中倒，而不能將稀釋液往濃液中倒；

（7）使用藥物時(shí)，須戴好相應的防護裝置，避免藥物對人造成傷害；

（8）使用完的藥物容器須回收按環(huán)保要求進(jìn)行處理，不可隨便丟棄。

3．機械使用安全

（1）所有操作機械人員須經(jīng)專(zhuān)門(mén)培訓合格方可上崗；

（2）使用前須檢查機械、電線(xiàn)、插頭等有無(wú)損壞，電線(xiàn)與轉動(dòng)部分是否保持適當距離，用電場(chǎng)所有無(wú)水濕等情況，確保用電安全；

（3）所有帶轉動(dòng)裝置的機械必須確保轉動(dòng)部位有完善的保護裝置，避免將物品、人員等卷入；

（4）使用洗地機、打磨機、掃地車(chē)等高速運轉的設備時(shí)，須將機械周?chē)锲芳叭藛T清離，避免造成損害；

（5）所有機械設備應按使用說(shuō)明進(jìn)行操作，避免長(cháng)時(shí)間運行，以免造成損害；

（6）無(wú)人看守時(shí)須關(guān)閉所有機械設備；

（7）蓄電池類(lèi)設備在充電時(shí)應遠離明火和電火花；

（8）進(jìn)行機械操作時(shí)，應戴好相應的防護裝置，避免機械及藥物對操作人員造成傷害。

4．消防安全

（1）所有清潔人員均應進(jìn)行相關(guān)的消防知識培訓，學(xué)會(huì )逃生及撲滅初起火災；

（2）所有貯存清潔藥物、機械的地方均應使用防爆燈，并配備相應的消防設備設施；

（3）清潔操作需使用電源時(shí)，須檢查插頭、電線(xiàn)等安全，避免連接不好起火；

（4）清潔過(guò)程須注意做好對煙感、噴淋、報警器等消防設備設施的保護，避免造成損害。

5．其他安全

（1）清潔井下等密閉空間作業(yè)時(shí)，須注意做好通風(fēng)及防爆工作，避免造成窒息及爆炸；

（2）在交通道路及車(chē)場(chǎng)進(jìn)行保潔時(shí)，須穿著(zhù)反光衣并做好警示，避免發(fā)生交通安全事故；

（3）在有人員通過(guò)區域進(jìn)行較大保潔作業(yè)時(shí)，應豎立警示工作牌，必要時(shí)做好隔離防護，避免對客戶(hù)造成影響；

（4）進(jìn)行深水區域清潔時(shí)，須由會(huì )水性人員進(jìn)行操作，并做好救生防護工作；

（5）進(jìn)行其他帶危險性作業(yè)時(shí)，須做好相應的安全防護措施，避免發(fā)生安全隱患。

（二）不同材質(zhì)保潔對象注意事項

1．石材類(lèi)

（1）強酸強堿類(lèi)會(huì )對石材類(lèi)造成嚴重的損害，須謹慎使用；

（2）使用水泥砂漿進(jìn)行鋪貼的石材，必須在鋪貼的同時(shí)利用一些防水或防油等防護性膠劑涂抹于石材的背面進(jìn)行防護，防止水泥砂漿的水漬滲透至石材表面導致石材變色；

（3）石材使用過(guò)程中會(huì )發(fā)生老化和病變，須做好防護與日常保養；

（4）石材使用前需要做好防污處理，避免污漬滲入；

（5）樓內石材日常清潔中盡量使用干法清潔，少使用濕法清潔，如果必須使用清洗方式清潔的，亦應在清潔后盡快吹干石材并做好保護養護。

2．玻璃類(lèi)

（1）強堿性藥物容易對玻璃造成腐蝕，從而使玻璃霧化；

（2）刀片類(lèi)容易對玻璃造成劃傷，使用時(shí)需謹慎；

（3）玻璃清潔時(shí)需使用專(zhuān)用工具及專(zhuān)用清潔藥劑，避免對玻璃造成損害。

3．金屬類(lèi)

（1）金屬類(lèi)材料往往怕酸，須謹慎使用酸性清潔藥劑；

（2）對于不銹鋼、銅器等日常保潔中要用專(zhuān)用的清潔劑，避免損壞；

（3）對光面金屬進(jìn)行清潔時(shí)應使用無(wú)絨光巾，避免毛巾脫絨遺留在光面上影響光亮度；

（4）使用不銹鋼油、銅水等藥劑進(jìn)行清潔時(shí)不宜使用太多，并且用后需將滯留的藥劑用布擦干，避免污損衣物。

4．木材類(lèi)

（1）木材類(lèi)應盡量使用干法清潔，少用水；

（2）木材類(lèi)表面宜用封蠟法進(jìn)行保護；

（3）木材類(lèi)應注意拖塵、吸塵，避免塵粒對木格造成損害。

5．地毯類(lèi)

地毯類(lèi)根據地毯質(zhì)地、結構、擺放場(chǎng)所的不同而有不同的保養要求。地毯常見(jiàn)的問(wèn)題有絨毛變形、色差、褪色、泛黑、發(fā)霉、掉毛、起球等。

（1）地毯類(lèi)日常保潔中要注重吸塵。地毯吸塵工作做得越好，需要清洗的次數就越少；

（2）地毯局部污漬可采用地毯除漬劑局部清洗，全面的地毯清洗應根據使用頻度不同而設定不同的清洗頻次周期進(jìn)行；

（3）地毯清洗完須及時(shí)用吹風(fēng)機吹干；

（4）門(mén)口的活動(dòng)性地毯塊清潔時(shí)須注意地毯下地面的清潔，并應每晚掀開(kāi)地毯進(jìn)行地